Compraventa, donación, hipoteca, fideicomiso y condominio.
El área de mayor volumen de la notaría. Acompañamos al comprador, al vendedor, al donante, al donatario, al acreedor hipotecario y a quienes constituyen régimen de condominio, bajo el marco del Código Civil del Estado de Veracruz y la Ley 585 del Notariado.
El derecho inmobiliario es donde más se cruza la vida cotidiana de las personas con la función notarial. Comprar una casa, recibir una propiedad en donación de un familiar, gravar un inmueble para garantizar un crédito, constituir un régimen de condominio para un edificio nuevo — todos son actos que requieren formalización notarial para producir efectos legales y registrales plenos.
Bajo el régimen del Código Civil del Estado de Veracruz y la Ley 585 del Notariado, asistimos a propietarios, compradores, donantes, herederos y desarrolladores en las cinco subáreas de mayor demanda.
Compraventa
La compraventa es el acto más frecuente en derecho inmobiliario. Comprador y vendedor formalizan ante notario la transmisión de la propiedad mediante escritura pública, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad para producir efectos frente a terceros.
Proceso ante la notaría
- Consulta inicial sin costo — revisamos el caso y los documentos preliminares.
- Integración del expediente — certificado de libertad de gravamen, no adeudo predial, no adeudo de agua, avalúo bancario o catastral.
- Cálculo de obligaciones fiscales — ISR del vendedor (con sus exenciones aplicables) e ITD del comprador.
- Redacción y firma de la escritura — aproximadamente una semana desde el expediente completo.
- Pago de impuestos y derechos — ITD ante la oficina de hacienda estatal, derechos del Registro Público.
- Inscripción y entrega del testimonio inscrito — menos de 60 días desde la firma.
Documentos típicos del comprador
Identificación oficial vigente, CURP, RFC, comprobante de domicilio, acta de matrimonio (si aplica) y régimen patrimonial.
Documentos típicos del vendedor
Identificación oficial vigente, CURP, RFC, escritura del inmueble, boleta predial al corriente, recibo de agua al corriente, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudos.
Donación
La donación es la transmisión gratuita de un bien — frecuentemente un inmueble — de una persona a otra. Cuando recae sobre bienes inmuebles, la donación debe constar en escritura pública para tener validez plena, conforme al Código Civil del Estado de Veracruz.
Consideraciones fiscales
- Donaciones entre cónyuges, ascendientes y descendientes en línea recta: generalmente exentas del Impuesto Sobre la Renta conforme a la Ley del ISR.
- Donaciones entre otras personas: sujetas al régimen general.
- Impuesto al Traslado de Dominio (ITD): aplica conforme al Código Financiero del Estado de Veracruz, con consideraciones particulares según el caso.
Proceso
- Consulta inicial — análisis fiscal y legal del caso.
- Integración del expediente — antecedentes del inmueble, identificación de las partes.
- Redacción de la escritura de donación.
- Firma ante notario y aceptación expresa del donatario.
- Pago de obligaciones fiscales.
- Inscripción registral y entrega del testimonio.
Hipoteca
La hipoteca es el gravamen real que se constituye sobre un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación — típicamente, el pago de un crédito. Se formaliza ante notario mediante escritura pública y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad para producir efectos frente a terceros.
Tipos de hipoteca que constituimos
- Hipoteca para garantizar crédito de adquisición — la más común, formalizada simultáneamente con la compraventa.
- Hipoteca para garantizar crédito personal, comercial o empresarial.
- Hipoteca para garantizar líneas de crédito empresariales.
- Hipoteca a favor de cualquier institución crediticia autorizada o de particular.
Cancelación de hipoteca: una vez pagado el crédito, se otorga la escritura de cancelación de hipoteca y se inscribe en el Registro Público para liberar el inmueble del gravamen.
Fideicomiso traslativo
El fideicomiso traslativo es una figura jurídica donde el propietario (fideicomitente) transmite un inmueble a una institución fiduciaria, para que ésta lo administre conforme a las instrucciones establecidas a favor de uno o varios beneficiarios (fideicomisarios).
Aplicaciones más comunes
- Planeación patrimonial familiar — protección de bienes a favor de descendientes.
- Estructuras de inversión inmobiliaria entre socios.
- Garantía de cumplimiento en operaciones complejas.
Régimen de condominio
La constitución de régimen de condominio es el acto notarial que da nacimiento legal a un edificio o conjunto habitacional donde varias personas son propietarias de unidades privativas (departamentos, locales) y copropietarias de áreas comunes.
Servicios en esta subárea
- Constitución del régimen de condominio para nuevos desarrollos.
- Aprobación del Reglamento del Condominio.
- Transmisión inicial de unidades del desarrollador a los compradores.
- Modificaciones al régimen ya constituido.
- Asesoría a administradores y comités de vigilancia sobre formalidades notariales.
Documentos para iniciar.
Lista orientativa: marque lo que ya tiene. La notaría confirma los requisitos exactos de su caso en la primera consulta, sin costo.
En derecho inmobiliario
¿Cuánto tarda una compraventa desde que comenzamos el trámite?
Aproximadamente una semana desde que el expediente está completo hasta la firma de la escritura, y menos de 60 días desde la firma hasta la entrega del testimonio inscrito. Si la operación involucra crédito hipotecario, los tiempos pueden extenderse según los procesos de la institución crediticia.
¿Qué impuestos paga el comprador y cuáles el vendedor?
El comprador paga generalmente el Impuesto al Traslado de Dominio (ITD), los derechos del Registro Público, los honorarios notariales y los gastos del expediente. El vendedor paga el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la utilidad en la venta, salvo las exenciones aplicables (vivienda habitual hasta el monto exento, herencias y donaciones, etc.).
¿Cómo funciona la compraventa cuando hay crédito hipotecario?
Se realiza en un solo acto notarial donde se otorga simultáneamente la compraventa entre vendedor y comprador, y la constitución de la hipoteca a favor de la institución crediticia que financia. El crédito se libera al vendedor al firmarse la escritura, y la hipoteca queda inscrita junto con la transmisión de propiedad.
Soy extranjero y quiero comprar en Coatepec — ¿necesito un fideicomiso?
No. Coatepec está fuera de la zona restringida que establece el artículo 27 constitucional (más de 100 km de cualquier frontera y más de 50 km de la costa). Los extranjeros pueden adquirir inmuebles directamente en su nombre mediante escritura pública estándar, sin necesidad de fideicomiso bancario. Solo se requiere el permiso correspondiente de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), que tramitamos como parte del servicio.
¿Qué pasa si se descubren problemas registrales del inmueble durante el trámite?
En la integración del expediente revisamos los antecedentes registrales y detectamos cualquier irregularidad: gravámenes no informados, embargos vigentes, falta de inscripciones previas, sucesiones pendientes. Si se detecta un problema, le presentamos las opciones para subsanarlo antes de proceder — porque firmar una compraventa con vicios registrales puede comprometer la inversión.
El derecho inmobiliario premia la planeación. La consulta inicial sin costo es el primer paso.
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